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由本案谈建筑物区分所有权理论的运用

发布时间:2018年5月17日 莆田合同律师  
[案情]:家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时,为了改善其客厅的采光条件,便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后,即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由,要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多次协调未果的情况下,刘某一纸诉状将王某告上了法庭。在诉讼过程中,法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定,结论为:302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏,目前不影响居住和使用安全。

  [裁判要点]:法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为,构成对原告的侵权,遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。
  [分歧]:该案在审理过程中有两种不同的观点,一种观点认为,原、被告属同幢异产的相邻各方,理应按照有利生产,方便生活,团结互助,公平合理的精神,正确处理好相邻关系。被告虽然自行开设了窗户,但并未对原告的居住安全构成妨碍,故应驳回原告的诉讼请求;另一种观点认为,被告擅自在外墙开设窗户的行为,构成对原告的侵权,依法应判令被告拆除开设的窗户并恢复原状。
  [评析]:
  笔者同意第二种观点。
  其理由是,本案中原、被告所居住的同一幢商品房系原、被告及该幢其他住户区分共有,原、被告及其他各住户既对各自的专有部分享有单独所有权,又对共有部分按其专有部分的比例享有共有权,这也就是我国民法上的建筑物区分所有权理论。所谓建筑物区分所有权,是指两个以上的自然人或法人、其他组织对同一幢建筑物,各所有人对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分(专有部分,如居室)单独享有所有权,对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分(共同部分,如走廊、电梯等)所享有的共有权的一种所有关系的状况。建筑物区分所有权是现代各国民法上一项重要的不动产所有权,它一般包括专有所有权、共有所有权以及成员权(共同管理权)三个方面,它体现的是建筑物所有权的复合关系。由于该权利的客体是一个集合体,故这是一个区别于一物一权、较为复杂的法律关系。各区分所有权人在行使不动产所有权时,不但要面对他和自己房屋之间的“所有关系”,还要顾及他和邻居(其他区分所有权人)之间的“共有关系”,其相关权利的行使必将受到全体区分所有权人因“共有关系”的限制,不像单一所有权关系那样可以任意行使。
  区分所有建筑物中的专有部分仅指由建筑材料组成的四周上下均为封闭的建筑空间,该空间在构造上和使用上必须具有独立性,除此之外的建筑物其他部分均为共用部分。可见,专有部分的范围是墙壁(通常指室内墙壁)、地板和天花板之间所围成的一个建筑空间,不及于地板以下。在区分所有权人无特别约定的情况下,地板以下应属共有部分。由于区分所有中的专有部分仍是整个建筑物的组成部分,其中支撑整个建筑物存在的梁、柱以及外墙壁等不可缺少的构成部分仍属共有部分,各区分所有权人不能任意改动或损害,仍应服从共同利益。区分所有建筑物的共有部分属全体区分所有权人共有,各区分所有权人对共用部分改建或使用时需经全体区分所有权人的同意,否则就构成对其他区分所有权人共有权的侵害。我国目前虽未制定建筑物区分所有法,但建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》对建筑物区分所有已有涉及,其中第八条规定,一方所有人如需改变共有部分的外行或结构时,除须经城市规划建设部门批准外,还须征得其他所有人得书面同意。也就是说,在改建共有部分,即使取得城市规划部门的许可,也不影响建筑物的安全性,但如未征得其他区分所有权人的同意,其行为仍应认定违法。
  本案中,被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为,从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权,而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍,但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户,既未经城市规划建设部门的批准,又未征得其他共有人(原告)的书面同意,尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全,但被告的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害,故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责任。
  随着我国住房制度改革的不断深入,多人共同拥有一幢建筑物的现象将越来越普遍,区分所有权人因房屋而发生的纠纷,仅靠我国民法通则中的相邻关系规定已不能解决,因而在处理该类案件的时候,应适时恰当的运用建筑物区分所有权理论。



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