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房贷与保险知识讲解

发布时间:2018年3月9日 莆田合同律师  
  房贷与保险知识讲解
  办理个人住房担保贷款的程序是什么
  一、咨询
  购房者在本市城镇购买自住住房需要申请住房担保贷款时,可先到开办此项业务的银行有关业务部门,咨询了解个人住房担保贷款发放对象、贷款额度等情况。若您是符合贷款发放对象的,银行会向您提供个人住房担保贷款的借款申请表。
  二、向贷款银行申请个人住房担保贷款
  1,提供资料和证明。
  2,确定贷款额度。
  申请抵押贷款的,贷款额不得超过抵押房产估价现值的70%;申请质押贷款的,贷款额不得超过各质押权利凭证所载本金之和的90%。无论采取何种担保方式,最高贷款均不得超过所购房价款的70%。
  3,确定贷款期限。
  贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限,但最长不超过20年。
  4,贷款利率规定
  用信贷资金发放的个人住房贷款利率法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即,贷款期限为1年期限为1至3年(含3年)的,执行6个月到1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的,执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;期限期为5至10年(含10年)的,执行5年(含5年)法定贷款利率;期限为10年以上的,在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过5%。
  三、贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查
  银行审查借款人是否属于借款对象,是否符合贷款条件,是否有足够偿还贷款本息的能力,保证是否真实有效,然后确定实际贷款额度及期限,并通知借款人承诺贷款的额度和期限。
  四、办理保险手续
  借款人以抵押方式担保的,需在贷款银行办理由借款人、贷款银行、保险公司三方认可的保险单,保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。
  五、借款人与贷款银行签订合同
  1,借款人与贷款银行签订“个人住房担保贷款借款合同”。
  2,借款人以抵押方式担保的,与贷款银行签订“个人住房担保贷款抵押合同”;借款人以权利质押方式担保的,与贷款银行签订“个人住房担保贷款权利质押合同”;借款人以保证方式担保的,与贷款银行签订“个人住房担保贷款保证合同”。
  若借款人要求对上述合同进行公正的,需按公正部门规定办理,公正费由借款人负担。
  六、办理房地产抵押登记
  贷款银行与抵押人签订抵押合同后,抵押人必须依照房地产管理局制定的房地产抵押管理办法办理抵押物登记手续。
  七、贷款银行发放贷款
  借款合同在借款人担保手续落实后生效。贷款银行于借款合同生效后,将贷款与借款人的首期付款直接划入借款合同中指定的售房单位在建设银行开立的存款帐户。
  八、贷款偿还
  借款人从合同生效后次月的约定时间开始按月等额偿还贷款本息,可采取以下方式:
  1,直接到贷款银行还款;
  2,同建设银行储蓄所签订代扣代缴协议,由储蓄所按月从活期存折中代扣代缴。
  九、还清贷款后办理注销抵押登记手续
  借款人与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后,双方到原房地产登记部门依照房地产管理局制定的房地产抵押管理办法住房抵押注销手续。
  什么是按揭1
  按揭是英文“mortgage”(抵押)的音译,是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人(通常指提供贷款的银行)作为还款保证,按揭人在还清贷款后,按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
  按揭大多是在新房的购买中,但由于我国在购房贷款方面的制度尚不健全,前几年所能提供按揭的大多还仅限于外销商品房交易中。
  什么是个人住房担保贷款
  中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》,(该办法在今年5月进行了修改)按照该《办法》的定义,个人住房担保贷款是指借款人或第三人所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物,或由第三人为其贷款提供保证,并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款银行有权依法处理其抵押物或质物,或要求保证人承担连带偿还本息责任。
  什么是职工住房抵押贷款
  职工住房抵押贷款是指银行向城镇广大职工提供的用于购买、建造、改造、维修住房的贷款,是住房消费过程中发生的借贷行为。它具有以下四个特点:
  1,先存后贷。住房抵押贷款是以住房储蓄为前提条件的,即申请住房抵押贷款的人,必须先在银行存足一定数额的住房储蓄,并存足一定期限。之后,银行提供购建住房款项一部分的贷款。
  2,存贷挂钩。住房抵押贷款要求存款用途必须与贷款用途相一致,如果改变其存款用途,也就失去了其贷款的条件;贷款金额必须与存款金额成比例,存款的数额越大,贷款的数额也就越大;贷款期限与存款期限相结合,存款期限越长;贷款期限也就越长;贷款利率与存款利率相结合,存款的利率要求要低,贷款的利率也就低,贷款利率随存款利率的变化而变化,但始终要保持一定的存贷利差。
  3,抵押加保。职工向银行申请住房贷款,除要提供住房抵押以外,还要由职工所在单位提供担保。这也是我国住房抵押贷款的一个特点。
  4,整借零还。这是指住房购买者在向银行申请抵押贷款时,银行在审查条件符合后,即根据规定的比例,一次将购房款提供给借款人,帮助借款人实现购房和消费,而购房人的还款则是分年度逐步偿还。
  住房抵押贷款的对象主要是城镇居民,职工住房抵押贷款的对象主要是参加住房制度改革的城镇职工。住房抵押贷款条件是:
  1,有当地城镇正式户口,年满20岁;
  2,有购买住房的合同、协议和批准建房的证明文件;
  3,提出借款申请时,在贷款银行有相当于购买住房全部价款30%以上的存款,并以此作为购建住房的首期付款;
  4,有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力;
  5,同意将房产或贷款银行认可的有价证券抵押给贷款银行;
  6,职工所在单位必须要在贷款银行房地产信贷部门开立住房基金存款户;
  7,借款人所在单位(个体除外)同意作为归还贷款本息的保证人。
  如何获得公积金购房贷款
  资金管理(分)中心根据贷款银行提出的调查意见,对贷款进行审批,审批同意后,资金管理(分)中心即与银行签定委托合同,并由资金管理(分)中心委托贷款通知单。
  根据委托合同,贷款银行与借款人要签定借款合同及一系列相关合同。其中:
  1,如采取抵押加保证担保的,须订立抵押合同和保证合同。
  2,如采取抵押担保同时购买购房综合保险的,须订立抵押合同和保险合同。
  以上两项需说明的是,借款人在未得到贷款前,往往不可能取得产权证来供抵押房产,这时,就须先与贷款银行、售房单位签定《房屋所有权证收押合同》,也就是当借款人在取得贷款、购买住房的同时,售房单位应将借款人的产权证直接通知贷款银行收押。
  3,采取质押担保的,须订立质押合同。
  4,采取连带责任保证担保的,须订立连带责任保证合同。
  办妥上述手续后,资金管理部门为贷款人在贷款银行设立一贷款专户,并将贷款资金划入委托贷款专户;再由贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位银行存款帐户。申请人就以个人住房担保委托贷款的形式取得了购房资金。
  申请个人住房担保贷款怎样才能顺利通过银行的审批
  以北京为例。首先,要到建设银行北京分行指定的经办机构就申请商业性个人住房担保贷款有关规定、程序和需要提供的资料进行详细咨询,然后向贷款银行正式提出购房贷款申请,申请人要按照贷款银行的规定和要求,如实填写《中国建设银行北京市分行个人住房担保贷款借款申请表》,并提供下列资料:
  1,申请人的户口簿(或有效居留证件)、本人身份证及其复印件。
  2,提供符合有关规定的购房合同或协议,购房合同或协议的内容要完整、有效、合法,特别是对买卖双方的权利和义务的规定要合理,双方签章要齐全。
  3,购买新建的商品住房要提供北京市房地产管理部门核发的《北京市商品房销售许可证》的复印件,购买现住的公有房屋要提供经上级主管部门房改办批准并报房屋所在区、县房改办、房地局备案的售房方案的复印件。
  4,向贷款经办机构出示在建设银行存有相当于购房价款30%以上的存款单据,并同意在批准贷款后,以此作为购房首付款。购房借款人自己支付的首付款占购房价款的比例越大,越容易得到银行贷款。
  5,提供由所在单位出具的稳定的收入证明或者偿债能力证明,目前居民购房基本上是以家庭为单位申请贷款,借款人、配偶或其他参与购房还款的家庭成员的收入包括工资收入、兼职收入、住房公积金收入等,这些都有需要有所在单位出具证明或个人纳税证明,这是银行判断是否贷款,贷多少款的重要依据。
  6,借款人可以以所购住房做抵押,申请抵押贷款,但需要购房人同时向有关保险公司购买购房贷款综合保险;如果借款人申请质押贷款,目前银行可接受质押的有国库券、金融债券、银行认可的信誉良好的企业债券,以及人民币定期储蓄存单等,借款人要提供上述范围内合法有效有价证券或人民币定期储蓄存单等权利凭证清单,供银行审批贷款时参考;如果借款人能提供第三方法人承诺的不可撤消的连带责任保证,则可以申请第三方法人保证贷款,需要提供保证人有关资料诸如已经办理年检手续的营业执照复印件,具有aa级以上的信用等级,在建设银行开立存款帐户,无重大债权债务纠纷等证明材料。
  鉴于居民办理个人购房及申请银行贷款手续复杂,如果没有充分时间研究有关政策、规定,也可以支付一定费用,将该项业务委托银行推荐的律师事务所代办。
  向银行申请商业性个人住房担保贷款须具备哪些条件
  北京市商业性个人住房担保贷款的对象是居民购房者,而且必须具备完全民事行为能力。在申请商业性个别住房担保贷款时,要具备以下条件:
  1,具有北京市城镇常住户口,或有效居留证件;
  2,具有符合北京市政府统一规定的购房合同或协议;
  3,购买新建的商品住房要有北京市房地产管理部门核发的《北京市商品房销售许可证》,购买现在住的公有房屋要经上级主管部门房改办批准并报房屋所在地区、县房改办、房地局备案的售房付款;
  4,提出借款申请的,在建设银行有相当于购房全部价款30%以上的存款,以此作为购房的首期付款;
  5,购房者具有稳定的职业和收入,信用良好,有归还贷款本息的能力;
  6,要有贷款银行认可的财产作抵押或质押,或能提供有足够代偿能力的法人作为归还贷款本息的保证人;
  7,贷款银行规定的其他条件。
  个人申请住房抵押贷款应具备什么条件?
  每个完全民事行为能力的自然人都具有申请住房抵押贷款的资格。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》《中国建设银行个人住房贷款办法》《中国工商银行个人住房担保贷款管理实行办法》等有关法规的规定,个人申请住房抵押贷款必须具备以下条件:
  1、具有城镇常住户口或合法居留身份(外埠居民、境外、国外公民);
  2、具有固定的职业和稳定的收入;
  3、信用良好,具有偿还贷款能力;
  4、有购买住房的合同或协议;
  5、有贷款人认可的资产(一般是所购的房产)作为抵押物;
  6、借款人的住房购买价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价师评估价值;
  7、在商业银行开立有住房存款专户,存款额度和期限应满足贷款人的要求(各银行有相关具体规定,且不尽相同),并以此做为购房首期付款;
  8、贷款人规定的其他条件。
  住房抵押贷款有几种?
  在我国开展的个人住房抵押贷款业务主要有两种:政策性个人住房抵押贷款和经营性个人住房抵押贷款。
  政策性住房抵押贷款主要是指:住房公积金管理中心发放的住房抵押贷款;国家安居工程发放的个人住房抵押贷款等。
  经营性个人住房抵押贷款主要是指:各商业银行向普通居民发放的个人住房抵押贷款。
  住房抵押贷款有几种还款方式?怎样计算?
  根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》和《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》等法规的规定,住房抵押贷款的还款方式一般有两种,即月均还款法和累进还款法。
  1、月还款法计算公式:
  每月还款额 等于 借款额 乘 [1加贷款月利率的n次方(n次代表还款月数)]的积 除以 [1加贷款月利率的n次方(n次代表还款月数)]减1。
  2、累进还款法是指贷款期限以内,逐年或每隔几年递增还款额,但每年或某几年内各月均以相等的偿还额,足额归还贷款本息。
  累进还款公式:还款期间某一年等于第一年月偿还额乘于1加年递增率的还款期间某一年减1的平方。
  个人申请住房抵押贷款应履行哪些程序?住房抵押合同主要包括哪些内容?
  根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》、《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》等有关法规的规定。个人申请住房抵押贷款,一般需要经过以下程序:
  1、 贷款申请;申请人在申请贷款时需提供必要的资料,包括①具有法律效力的借款人身份证明;②借款人单位出具的家庭稳定经济收入证明;③符合法律效力规定的购房合同意向书或协议;④抵押物(所购房屋)证明。
  2、 住房抵押贷款的贷前审查,主要指金融机构对抵押房屋和借款人的审查。
  3、 审查合格后,签定《住房抵押贷款合同》。
  4、 获得贷款。
  《住房抵押贷款合同》由两部分组成,即借款合同和抵押合同。借款合同中应包括以下内容:①贷款种类和用途;②贷款金额和利率;③贷款期限和还款方式;④合同的变更和解除;⑤违约责任。住房抵押合同应包括以下内容:①被担保的主债权种类、数额;②债务人履行债务的期限;③抵押物的情况;④抵押担保范围;⑤抵押双方约定的其他事项。
  在办理商品房按揭贷款时,应注意那些问题?
  1、关于担保人的担保责任
  由开发商为借款人提供无条件不可撤消的担保是按揭贷款的一种惯例。 其担保范围一般为按揭贷款合同项下的全部贷款本息及其他应付的费用。其担保期限一般要求是直到借款人还请全部贷款本息及其他应付款项为止,但也有的银行只要求至贷款人取得房屋产权证时止。关于借款人和担保人的关系,银行一般要求他们承担连带还款责任,同时银行会要求担保人对借款人的任何违约责任或可视作违约的任何责任负责。
  2、关于连带违约
  借款人为保证贷款的清偿,有时会要求按揭贷款合同中写入此条款。即借款人对其所签定的其他合同的违约,也将被视为对按揭贷款合同的违约或将要造成的违约,而不论两个合同之间是否存在某种联系。其理由在于,借款人的任何违约都可能表明其缺乏履约的诚意或财务状况恶化。这种连带违约的原因,有时更扩展到政府或法院的措施使借款人的履约能力受到影响、抵押楼花不能按期竣工、抵押房产不能进行产权登记等。针对上述情况,贷款人一般会要求有权采取两种措施,即:即日收回全部贷款或处分抵押物。
  3、关于提前还款
  提前还款会影响到银行的收益和资金安排计划,因此,有时银行会要求提前还款者给予一定的赔偿,但有时银行会考虑到资金短缺的问题,会不做此要求,而只要借款人提前还款前一定时间通知银行。
  商品房抵押后,是否还可以将它出售?
  根据《担保法》的规定,房屋所有人将房屋抵押后,房屋的所有权仍归原所有权人,他有权将房屋出售。为了保护抵押权人的利益,对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制:
  1、抵押期间,房屋所有人转让房屋,应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况;房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的,转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定:“抵押期间,未经抵押权人同意,抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”
  2、买卖房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款,应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。
  3、抵押人出售房屋所得价款,除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外,剩余部分归抵押人所有,不足部分有抵押人继续清偿。



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